Üks esimesi küsimusi, mis rõdu klaasimist kaaludes tekib, on: kas selleks on vaja luba — korteriühistult, omavalitsuselt või mõlemalt? Vastus ei ole nii lihtne, kui sageli arvatakse, ja sõltub eelkõige sellest, millist klaasimissüsteemi valid.
Lühidalt: hoone fassaadi olulist muutmist ei tohi teha ilma loata, kuid raamideta volditav lükandsüsteem üldjuhul seda läve ei ületa — ja mitmed omavalitsused lubavad korterelamutes just ainult raamideta lahendusi. Selles artiklis võtame kortermajade rõdude klaasimise seaduslikkuse kokku koos viidetega seadustele, omavalitsuste planeeringutele ja kohtulahendile.
Mida ütleb ehitusseadustik?
Rõdu klaasimist hinnatakse ehitusseadustiku (EhS) järgi. Oluline mõiste on ümberehitamine: EhS § 4 lg 3 kohaselt on ehitise ümberehitamine “ehitamine, mille käigus olemasoleva ehitise omadused muutuvad oluliselt“. Seaduses on näitena nimetatud ka hoone piirdekonstruktsioonide muutmist.
Märksõna on siin “oluliselt”. Just see läve ületamine määrab, kas tegemist on loakohustusliku ümberehitusega või mitte. Ja siin tuleb mängu klaasimissüsteemi valik:
Raamideta volditav lükandsüsteem üldjuhul “olulise muutmise” läve ei ületa. Selleks on mitu põhjust:
- süsteemil puuduvad vertikaalsed raamiprofiilid, mistõttu fassaadi ilme jääb sisuliselt samaks;
- klaaside vahele jäävad väikesed vahed, mistõttu süsteem ei ole õhukindel — rõdu jääb külmaks puhverruumiks. See vähendab mõnevõrra soojakadu ja müra, kuid ei muuda rõdu köetavaks eluruumiks. Hoone soojustatud välispiire ja energiamärgis seega ei muutu;
- klaasid saab täies mahus eest ära voltida, nii et rõdu on suvel täielikult avatav nagu enne.
Seetõttu ei käsitleta raamideta klaasimist üldjuhul ümberehitusena, mis nõuaks ehitusluba.
Õiguslikult on määrav eelkõige see, et raamideta lahendus ei muuda hoone välisilmet (vt allpool planeeringuid ja kohtulahendit). Õhukindluse puudumine selgitab, miks rõdu jääb külmaks puhvriks — kuid loa vajalikkust hinnatakse eeskätt fassaadimuutuse, mitte soojapidavuse järgi.
Raamidega (profiilidega) lükandsüsteem seevastu ületab olulise muutmise läve — vertikaalprofiilid muudavad fassaadi ilmet ja süsteem muudab rõdu omadusi tunduvalt rohkem. Just seetõttu korterelamus raamidega lükandsüsteemi üldjuhul paigaldada ei tohi. Täpsed nõuded sõltuvad omavalitsusest ja objektist, seega tasub lahendus alati kohaliku omavalitsusega üle kontrollida.
Ehitusluba ja ehitusteatis ei ole sama asi. Ehitusluba on omavalitsuse eelnev nõusolek olulisemateks ehitustöödeks. Ehitusteatis on lihtsam, teavituslik menetlus. Raamideta klaasimise puhul ei ole ehitusluba üldjuhul vaja, kuid see, kas omavalitsus soovib ehitusteatist (ja vajadusel lihtsat ehitusprojekti), sõltub konkreetsest omavalitsusest ja objektist.
Omavalitsused suunavad raamideta lahenduse poole
Paljud omavalitsused on selle küsimuse oma planeeringutes juba ette ära otsustanud — ja teevad seda raamideta süsteemide kasuks, just seetõttu et need ei muuda hoone välisilmet oluliselt. Näiteks mitme Tallinna linnaosa üldplaneering lubab korterelamute rõdusid ja lodžasid sulgeda ainult raamideta klaasidega:
- Haabersti linnaosa üldplaneering (kehtestatud 20.04.2017) — rõdusid ja lodžasid võib sulgeda ainult raamideta klaasidega.
- Lasnamäe elamualade üldplaneering (kehtestatud 21.10.2010) — lubatud on ainult raamideta klaasimine; erandiks on majad, kus enamik rõdusid on ehitusloa alusel juba raamidega kinni ehitatud.
- Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneering (eelnõu, 2025 — veel kehtestamata) — näeb ette sama nõude, et rõdusid võib sulgeda ainult raamideta klaasidega.
See tähendab, et paljudes piirkondades ei ole raamideta klaasimine mitte ainult lihtsaim, vaid ainus lubatud lahendus.
Kohtulahend kinnitab: omavalitsus võib nõuda raamideta lahendust
Küsimus on jõudnud ka kohtusse. Tallinna Ringkonnakohtu 26.04.2007 otsuses haldusasjas nr 3-06-1259 oli Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastanud 80-korterilise elamu fassaadi rekonstrueerimiseks ehitusloa tingimusega, et rõdude klaasimisel tohib kasutada ainult raamideta (aknajaotuseta) lausklaase. Kuus korteriomanikku, kes olid oma rõdud varem omavoliliselt raamidega kinni ehitanud, nõudsid ehitusloa tühistamist.
Kohus jättis kaebused rahuldamata ja tõi välja mitu põhimõtet, mis kehtivad rõdu klaasimisel tänini:
- Raamideta klaasimine säilitab fassaadi. Kohtu sõnul lausklaasidega klaasimisviis “ei paista silma ega riku seetõttu hoone fassaadi rütmi” ning hoone “säilitab vaatamata rõdude katmisele oma esialgse välisilme ja arhitektuurilise terviku”. Linnaplaneerimise Ameti hinnangul, mille kohus omaks võttis, loob raamidega klaasimine seevastu “hoone fassaadile võõra rütmi”, mis “rikub hoone välimuse”.
- Omavalitsus võib avalikes huvides nõuda raamideta lahendust. Omaniku õigus fassaadi vabalt muuta on piiratud omavalitsuse õigusega kehtestada arhitektuurseid tingimusi — ja avalik huvi linnaruumi ühtse ilme vastu kaalub üles soovi kasutada raamidega klaasimist.
- Omavolilisest ehitamisest ei teki õigusi. Kohtu sõnul “omavolilisest ehitamisest ei saa tuleneda mingeid õigusi” — ilma ehitusloata kinni ehitatud rõdud tuleb omavalitsuse ettekirjutusel likvideerida.
- Ehitusluba ei asenda kaasomanike nõusolekut. Kohtu sõnul “ehitusluba ei anna võimalust ehitada ilma ehitise omaniku nõusolekuta” ning “kaasomanikud peavad enne ehitama asumist nagunii olema ühel meelel selles, millisel viisil ehitada”. Rõdud ja fassaad on korteriomanike kaasomandis.
Lahend tehti varasema ehitusseaduse ajal (kehtis kuni 30.06.2015), mil rõdu klaasimine nõudis igal juhul ehitusluba ja -projekti. Kohus otsustas seega, milline klaasimisviis on lubatud, mitte seda, kas luba on üldse vaja. Fassaadi säilimise, omavalitsuse pädevuse ja kaasomanike nõusoleku põhimõtted kehtivad siiski edasi ka praeguse õiguse all.
Päästeamet: ainult avatav lükandsüsteem
Tuleohutus on korterelamus eraldi oluline. Päästeameti seisukoha järgi tohib korterelamute rõdusid klaasida ainult avatava liugklaasi- ehk raamideta süsteemiga, mitte täielikult fikseeritud umbse lahendusega.
Põhjus: rõdu on tulekahju korral oluline evakuatsiooni- ja suitsueemaldustee. Avatav süsteem võimaldab klaasid hädaolukorras kiiresti lahti lükata. Raamideta rõduklaasid vastavad sellele nõudele ja säilitavad maja avara välisilme.
Korteriühistu nõusolek on alati vajalik
Isegi kui raamideta klaasimine ei vaja ehitusluba, on korteriühistu nõusolek vajalik alati. Rõdu välispind ja fassaad on osa hoone kaasomandist, mille muutmine puudutab kõiki korteriomanikke. Kuna klaasimine muudab hoone välisilmet ja piirdekonstruktsioone, käsitletakse seda kaasomandi olulise ümberkorraldusena, milleks korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 lg 1 järgi on vaja korteriomanike kokkulepet — mitte ainult tavapärast häälteenamust. Kui kogu maja klaasitakse ühtse lahendusega, mis ühegi omaniku õigusi ülemääraselt ei riiva, võib otsustamine olla lihtsam; mida rohkem muudatus üksikute omanike õigusi puudutab, seda laiem nõusolek on vajalik. Lisaks ei tohi korteriomanik tekitada teistele tavakasutust ületavat häiringut ega kahjustada kaasomandit (KrtS § 31).
Praktikas tähendab see, et klaasimine ja ühtne süsteem tuleb heaks kiita üldkoosolekul, otsus fikseerida kirjalikult protokollis ning saavutada võimalikult lai nõusolek. Suuline “jah” juhatuselt ei oma õiguslikku kaalu. Mitme korteri korraga klaasimine on tavaliselt soodsam ja ühistule lihtsam kooskõlastada.
Mis juhtub omavolilise klaasimisega?
Kui rõdu klaasitakse ilma vajaliku nõusoleku või kooskõlastuseta, võib omavalitsus nõuda algse olukorra taastamist omaniku kulul ning määrata trahvi. Ka korteriühistu või teised korteriomanikud võivad nõuda kaasomandi taastamist endisesse seisu. Seega on alati mõistlikum teha asjad kohe õigesti.
Enne klaasimist: konstruktsiooni hindamine
Eriti vanemates kortermajades on rõduplaadid ja piirded aastatega amortiseerunud. Enne klaasimist tuleb hinnata, kas konstruktsioon kannab klaasimissüsteemi koormust ja on ohutus seisukorras. Hoone peab kogu oma kasutusea vältel vastama kasutamise nõuetele ja olemasolu vältel olema ohutu (EhS § 11 lg 1). Halvas seisus rõdu tuleb esmalt korda teha.
Just siin eristub täislahendus ühest kohast: hindame konstruktsiooni seisukorra, dimensioneerime lahenduse õigesti ja vajadusel tugevdame rõdu enne klaaside paigaldamist. Vastutus ja garantii jäävad ühe ettevõtte kätte.
Kuidas Klaaskoda kogu protsessiga aitab
Rõdu klaasimine ei pea olema bürokraatlik peavalu. Klaaskoda pakub täislahendust ühest kohast:
1. Mõõdistus ja konstruktsiooni hindamine — tuleme kohale, mõõdistame ja hindame rõdu seisukorra.
2. Lahenduse projekteerimine — valime sobiva Malmerk Klaasium sertifitseeritud raamideta lükandsüsteemi, mis vastab nii tuleohutus- kui planeeringunõuetele.
3. Kooskõlastuste abi — aitame selgitada, milline dokumentatsioon on korteriühistule ja omavalitsusele vaja esitada.
4. Paigaldus ja garantii — paigaldame klaasid professionaalselt, vastutus on ühe ettevõtte käes.
Kasutame Malmerk Klaasium raamideta süsteeme — Eesti suurima klaasimissüsteemide tootja CE-märgistatud ja VTT-testitud lahendusi. Teenindame Pärnut, Pärnumaad, Saaremaad ja Hiiumaad.
Mõtled rõdu klaasimisele? Võta meiega ühendust ja broneeri tasuta mõõdistus — aitame nii lahenduse kui ka kooskõlastustega.
Allikad ja viited
- Ehitusseadustik § 4 lg 3 (ümberehitamise mõiste) ja § 11 lg 1 (nõuded ehitisele) — Riigi Teataja
- Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 31 ja § 38 — Riigi Teataja
- Üldplaneeringud — rõdude ja lodžade sulgemine ainult raamideta klaasidega: Haabersti linnaosa üldplaneering (kehtestatud 20.04.2017); Lasnamäe elamualade üldplaneering (kehtestatud 21.10.2010); Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneering (eelnõu, 2025)
- Tallinna Ringkonnakohtu 26.04.2007 otsus haldusasjas nr 3-06-1259 — omavalitsus võib nõuda rõdude klaasimist ainult raamideta lausklaasidega, kuna see säilitab hoone fassaadi; raamidega klaasimine loob omavalitsuse hinnangul fassaadile “võõra rütmi”
- Päästeameti seisukoht — korterelamute rõdude klaasimine ainult avatava liugklaasisüsteemiga
NB! See artikkel on üldine ülevaade, mitte õigusnõustamine. Täpsed nõuded sõltuvad konkreetsest omavalitsusest ja objektist — kontrolli alati oma kohaliku omavalitsuse ja korteriühistuga.
Korduma kippuvad küsimused
Kas rõdu klaasimiseks on vaja korteriühistu luba?
Jah. Korterelamu rõdu välisilme on osa hoone kaasomandist, mille muutmine puudutab kõiki korteriomanikke. Seetõttu on vaja korteriühistu nõusolekut, üldjuhul üldkoosoleku kirjaliku otsuse kujul. See kehtib ka raamideta klaasimise puhul.
Kas raamideta klaasimiseks on vaja ehitusluba?
Üldjuhul ei nõua raamideta volditav lükandsüsteem ehitusluba, sest see ei muuda hoone välisilmet ega soojustatud välispiiret ehitusseadustiku § 4 lg 3 mõttes. Ehitusseadustik ei anna rõdu klaasimisele siiski otsest määratlust, mistõttu võib mõni omavalitsus soovida ehitusteatist või lihtsat ehitusprojekti ka raamideta lahenduse puhul. Seepärast tasub teha oma kohaliku omavalitsusega kiire kontroll, milline dokumentatsioon täpselt vaja on. Korteriühistu nõusolek on igal juhul vajalik.
Kas piisab juhatuse suulisest loast?
Ei. Suuline nõusolek ei oma õiguslikku kaalu ega kaitse hilisemate vaidluste korral. Kaasomandit puudutavad muudatused vajavad korteriomanike otsust või kokkulepet KrtS § 38 lg 1 mõttes ja vajadusel omavalitsuse kirjalikku kooskõlastust.
Miks tohib korterelamus kasutada ainult raamideta lükandsüsteemi?
Kaks põhjust. Esiteks tuleohutus: Päästeameti seisukoha järgi peab rõdu jääma tulekahju korral kasutatavaks evakuatsiooni- ja suitsueemaldusteeks, mida avatav lükandsüsteem võimaldab. Teiseks planeeringunõuded: mitme omavalitsuse üldplaneering lubab rõdusid sulgeda ainult raamideta klaasidega.
Mis saab, kui naaber on juba ilma loata rõdu klaasinud?
Omavoliline klaasimine ei muutu seaduslikuks ka siis, kui naaber on samamoodi toiminud. Omavalitsus võib nõuda ebaseadusliku ehitise eemaldamist või endise olukorra taastamist omaniku kulul. Õige tee on teha kooskõlastused korda enne tööde alustamist.
Kas Klaaskoda aitab lubade ja projektiga?
Jah. Lisaks klaaside paigaldusele hindame rõdu konstruktsiooni, valime nõuetele vastava Malmerk Klaasium raamideta lükandsüsteemi ja aitame selgitada, milline dokumentatsioon on korteriühistule ja omavalitsusele vaja esitada. Broneeri tasuta mõõdistus, et alustada.
